21岁的海莉·安德森(Hailie Anderson)在TikTok上实事求是地向她的3万名粉丝吹嘘说:“我每个月从我甚至不拥有的房产中赚18万美元。”这听起来好得令人难以置信，但她正在参与一种被称为“Airbnb套利”的趋势，即创业型承租人将公寓或房屋出租给短期租赁网站，提高每晚的价格，在欠房东的钱之外赚取利润。这并不罕见。大多数人似乎都悄无声息地这么做。然而，安德森是一群特别厚颜无耻、典型的年轻房东中的一员，他们在网上炫耀自己的副业，批评者——在某些情况下是法律——见鬼去吧。
像安德森这样的套利房东会在TikTok、YouTube和Instagram上提供建议，并推广如何开始和建立自己的短期租赁帝国的付费课程。安德森本人也受到了其他套利影响者的启发。她说，她是两年前开始的，19岁时在奥斯汀的同一栋楼里租了三套公寓。安德森花了几个星期的时间来布置和装饰公寓(无一例外都是时尚的极简主义风格，有灰色和白色的沙发、亚麻布和抽象的墙壁艺术)，上传光线充足的照片，并管理预订。如今，她在佛罗里达州经营的物业管理公司在Airbnb上列出了盐湖城、奥斯汀和纳什维尔的近50个住宿地点。此外，她还兼职做教练和网红的在线生意。
从唐纳德·特朗普(Donald Trump)到戴夫·拉姆齐(Dave Ramsey)，富有而成功的(实际或看似成功的)房地产人士长期以来一直为其他人提供建议和技巧，让他们效仿他们的道路——出售这些建议可能非常有价值。这些airbnb套利教练中，有许多人说自己是20岁出头，或者看起来是20岁出头，他们是80年代特朗普的Z世代版本，或者是HGTV节目在社交媒体上的翻版，结合了朝五晚九的副业、被动收入和TikTok影响力的理念。他们记录下自己在塔吉特(Target)购物，购买抱枕、艺术品和厨房必需品，以便在公寓里存放，回复电子邮件，参观新房产。一名25岁的tiktok用户名为@airbbnbmastery101，其视频标题是“如何在2024年辞职致富”。另一位名叫伊娜亚·麦克米伦(Inayah McMillan)的人此前告诉《商业内幕》，她在2022年20岁时赚了30多万美元，她的教练网站拥有2000多名学生。他们声称自己是一种新型的房地产大亨——甚至连契据都没有的大亨。
并不是每个人都对此感到兴奋。随着地方政府遏制短租的激增，这种短租模式遇到了更严格的限制。反对者表示，airbnb将长期住房从市场上夺走，并导致租金上涨:今年早些时候，Zillow发现，自2019年以来，美国最大的50个城市中，有44个城市的租金增长超过了工资增长。纽约去年颁布了一项许可制度，有效地阻止了Airbnb上的整套公寓租赁，除非人们打算预订30天或更长时间。世界各地的城市都在争先恐后地限制Airbnb，要么制定繁琐的限制，要么干脆禁止短期租赁，巴塞罗那就表示将在2028年这样做。
但在网上，这些房东的生意似乎正在蓬勃发展。安德森的TikTok展示了她在欧洲和亚洲的旅行，以及她经营生意的一天，其中包括在带滑水道的小屋工作。安德森说，这项工作需要与房东进行大量接触(有时一个城市会有数百家房东)，并询问他们的房产能否提供短期租赁服务;管理员工;派遣清洁工;和客人聊天。她说，她每个月要向许多房东支付大约10万美元的租金，但在旅游旺季，她可以通过Airbnb、Vrbo和Booking.com上的预订，以及直接找她的房东，赚到8万美元。但她也在拍摄视频和教学课程，制作tiktok，并参加会议。
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尽管有利润，安德森认为自己在房地产困境中无足轻重——她说她租的是法律批准的短期租赁房产，向房东充分披露了她在做什么。她告诉我:“我个人认为，我拥有48家airbnb并不会影响整个住房危机。”她的一些评论把责任归咎于她，但安德森认为有很多租约可供选择。她说，住房危机“远不止于此”。“有一段时间，我尽量不为此感到太内疚。但同时，每一家企业都会对世界上的某些事物产生负面影响。”
她在Airbnb上的个人资料有大约2000条评论，平均评分为4.9分(满分5分)。数百人报名参加了她的在线课程，课程费用高达2000美元，课程内容包括视频和模板，内容涉及与房东接洽、如何布置爱彼迎(airbnb)、了解租约等主题，每周还有安德森的问答，以及进入Discord社区的机会。她向人们展示如何编写允许转租的租赁附录，以及使用哪种软件来管理物业和计算价格。虽然愤怒的市长和居民指责Airbnb提高租金，把派对者带到社区，但她认为这是那些白手起家的人创业的机会。在社交媒体或会议上炫耀自己的生意，帮助她找到了更多想留下来的客人，并促成了新的公寓租赁。“我开始做这个是因为我没有钱买房子，”她说。“如果我能帮助700个人不用一辈子朝九晚五地工作，那为什么不呢?”
没有办法确切知道Airbnb套利有多受欢迎。Airbnb没有提供参与套利的房东数量的数据，而且从网站上的房源信息几乎不可能判断出谁拥有一套房产，谁是房东。提供短期租赁数据的AirDNA首席经济学家兼分析高级副总裁杰米·莱恩(Jamie Lane)表示，自2018年以来，套利趋势总体上有所放缓，COVID-19大流行带来的旅行和短期租赁需求急剧下降导致一些最大的套利公司倒闭。套利基本上就是像Sonder这样的大型短租公司所做的事情，或者像Domio和Stay Alfred这样的公司在2020年倒闭之前所做的事情。他们被设计来管理一栋大楼的许多短期租赁。
但对于规模较小的房地产公司来说，仍有市场。套利的很大一部分吸引力在于，启动成本远低于购买房产作为短期租赁，一些人认为这是进入房地产市场的一个便捷途径。“这仍然是进入短租行业的好方法，”莱恩说。至于那些声称赚了数百万美元的人:“有没有人通过套利赚了很多钱?”当然，”他说。“这是例外，而不是常规吗?”可能。”
在某些情况下，房东绕过法律进行套利。有些人没有与房东签订允许转租的租约就这样做了。今年7月，airbnb的套利房东康拉德·比彻(Konrad Bicher)因欺诈房东被判处四年多监禁。这位自称“爱彼迎之狼”(Wolf of Airbnb)的人在纽约签订了公寓租赁协议，并在未经许可的情况下将其转租出去。当局表示，在2019年至2022年期间，比彻未能支付超过100万美元的租金，但在Airbnb和另一个短期租赁市场上出租这些单元，赚了100多万美元。为了让公寓处于他的控制之下，他依靠政府的保护措施来帮助租房者度过疫情。
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但从理论上讲，Airbnb套利并不违法;这取决于当地有关短租物业如何获得许可的法律。尽管如此，规则随时都可能发生变化，房东在短期出租可能不再合法的情况下，就会陷入租赁的困境。汤姆·德罗斯(Tom DeRose)就是这样，他在纽约经营着一家airbnb套利公司，拥有十几套公寓。当那里的规定在2023年改变时，他改变了方向。德罗斯说，他后悔从事短期租赁套利，“这显然损害了”房地产市场。现在他有了一家名为HousingPanda的房地产管理公司，他在纽约出租公寓，然后向转租三个月或九个月的人收取额外费用。他说，这些租约旨在吸引那些在纽约住一学年或暑期实习的学生。
Airbnb最近采取了一些措施，让它的住宿看起来独特或个性化。去年，该公司推出了一项名为“爱彼迎客房”(Airbnb Rooms)的家庭住宿服务，这一功能回归了该平台最初的理念，即成为一个正式的沙发冲浪和客房租赁网站。今年春天，它又推出了“图标”(Icons)，这是一套精心装饰的、专门的住宿项目，比如王子(Prince)的“紫雨”(Purple Rain)住宅，或者重现的“x战警”(X-Men)豪宅。但最终，无论该公司是否公开支持套利，它都能从中获利:更多的上市意味着更多的钱。Airbnb没有就这一趋势的受欢迎程度、培训课程和在线内容发表评论。该公司确实有一份指南，帮助房东与建筑经理沟通如何将房产出租。
我联系了TikTok上的几位airbnb套利房东，他们没有回应采访请求。通常很难从他们的视频中判断出哪个更重要:主持还是指导。对安德森来说，这一切都是通往她最终目标的垫脚石:拥有房产，她称之为“真正的弹性”。(如果她厌倦了管理，也许有一天她甚至会让别人在这里经营Airbnb。)她说，她想有一天开一家精品酒店，但如果没有她在Airbnb上的尝试，她不可能在这么年轻的时候开一家精品酒店。不过，安德森告诉我:“这不是一夜暴富的捷径。”这可能不像看起来那么快或容易，但她肯定中了头彩。
阿曼达·胡佛是《商业内幕》报道科技行业的高级记者。她的文章涉及最大的科技公司和趋势。
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